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Ist eine Gebäudeversicherung umlagefähig?

Grundsätzlich sind die Kosten einer Gebäudeversicherung umlagefähig, doch es gibt Ausnahmen.
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Bei Vermietungen werden üblicherweise die Kosten im Zusammenhang mit Gebäudebewirtschaftung und -nutzung auf die Mieter umgelegt. Sie sind dann Bestandteil der Nebenkosten-Abrechnung. Auch bei den Prämien einer Gebäudeversicherung kommt eine Kostenumlegung in Betracht. Aber: Ist eine Gebäudeversicherung umlagefähig?

Nebenkosten – häufiger Streitpunkt

Nebenkosten-Abrechnungen sind häufiger Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern. Rechtsauseinandersetzungen wegen der Miete und den Nebenkosten gehören zu den Fällen, die die Gerichte hierzulande am meisten beschäftigen. Dabei ist die Kostenumlage eigentlich klar gesetzlich geregelt.

Wie so oft, steckt der Teufel allerdings im Detail: Grundsätzlich sind die Kosten einer Gebäudeversicherung zwar umlagefähig, doch gibt es Ausnahmen.


Gebäudeversicherung umlagefähig – was ist möglich, was nicht?

Bei der Umlage der Kosten einer Gebäudeversicherung gilt ein eindeutiges Prinzip: Umlagefähig sind nur solche Kosten, die unmittelbar der Versicherung des Gebäudes oder der Haftung des Vermieters für Gefahren, die vom Gebäude ausgehen, dienen. Nicht umgelegt werden dürfen dagegen Kosten, die persönliche Risiken des Vermieters abdecken. Solche Kosten müssen bei der Umlegung herausgerechnet werden.

Bei der Gebäudeversicherung umlagefähig sind danach insbesondere Kosten für:

  • Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- und Hagelversicherung
  • Erweiterte Elementarschadenversicherung
  • Glasversicherung
  • Sonstige zum Gebäude gehörenden Anlagenversicherungen
  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Öltank- oder Aufzugsversicherung

Nicht umgelegt werden dürfen dagegen Kosten für

  • Vermieter-Rechtsschutzversicherung
  • Private Versicherungen, die mit dem Gebäudeversicherungsvertrag verbunden sind

Nebenkostenpauschale als Alternative zur Umlegung

Neben der Kostenumlage sieht das Mietrecht noch eine Nebenkosten-Alternative vor: die Nebenkostenpauschale. Rechtsgrundlage bildet § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB. Bei der Pauschale leistet der Mieter einen vereinbarten (monatlichen) Fixbetrag zur Abgeltung der Nebenkosten. Eine detaillierte Umlage und Abrechnung findet nicht statt. Daher werden die Kosten einer Gebäudeversicherung in diesem Fall auch nicht 1 : 1 weitergegeben, sondern nur überschlägig. Die Höhe der Pauschale ist Vereinbarungssache, muss aber dem Grundsatz der Angemessenheit entsprechen. In diesem Sinne fließen auch die Kosten der Gebäudeversicherung in die Berechnung ein.

Was gilt rechtlich bezüglich der Umlegung von Gebäudekosten?

Für die Umlage von Bewirtschaftungskosten bei vermieteten Räumlichkeiten sind vor allem zwei rechtliche Regelungswerke relevant:

  • Die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV) vom 1. November 1957 regelte ursprünglich die Kostenberechnung bei Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau, wird aber in der Praxis auch weit darüber hinaus als Berechnungsgrundlage angewandt.
  • Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) vom 1. Januar 2004 definiert im Einzelnen die Kosten, die unter die Betriebskosten zu rechnen sind.

Nach § 2 Nr. 13 BetrKV zählen auch die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung eines Gebäudes zu den Betriebskosten. Die Verordnung führt dazu explizit auf: „…namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.“ Die Aufzählung ist nicht abschließend zu verstehen. Das entscheidende: Damit ist die Gebäudeversicherung grundsätzlich umlagefähig!

Allerdings setzt das Mietrecht voraus, dass zur Umlage eine entsprechende Vereinbarung besteht und ein zugehöriger Passus im Mietvertrag enthalten ist (§ 556 BGB). Fehlt er, ist die Gebäudeversicherung nicht umlagefähig. Auch die nachträgliche Aufnahme einer entsprechenden Klausel ohne Einwilligung des Mieters ist unzulässig.

Experten-Tipp:

Umlageklausel in Mietverträgen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, die Betriebskosten-Umlegung in Mietverträgen aufzunehmen. Entweder werden die umzulegenden Betriebskosten – darunter die Gebäudeversicherung – im Einzelnen aufgezählt oder es wird auf die entsprechenden Regelungen in der II. BV und der BetrKV verwiesen. Selbst ein allgemeiner Hinweis: „der Mieter trägt die Betriebskosten“ wird als zulässig angesehen.

Was gilt bei gemischt genutzten Gebäuden?

Häufig kommt es zu Umlagestreitigkeiten bei gemischt genutzten Gebäuden. Relativ einfach ist noch der Fall, wenn Vermieter und Mieter unter einem Dach wohnen (eine typische Konstellation ist zum Beispiel die Einliegerwohnung). Die Kosten der Gebäudeversicherung dürfen dann nur entsprechend anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Schwieriger wird es, wenn das Objekt sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzt wird.

Bei der gewerblichen Gebäudeversicherung gelten andere Kalkulationsgrundlagen als bei der wohnwirtschaftlichen. Wegen des höheren Risikos ist dabei die gewerbliche Gebäudeversicherung häufig deutlich teurer. Besonders eklatant zeigt sich das bei der Glasversicherung. Ein Wohnungs-Mieter muss grundsätzlich nur die (niedrigeren) Kosten einer Gebäudeversicherung tragen, die auf die wohnwirtschaftliche Nutzung entfallen. Er darf daher eine entsprechende Kostenaufspaltung bei den Versicherungskosten verlangen. Das kann sich praktisch relativ aufwändig und schwierig gestalten.


Sonderfall Kosten einer Mietausfallversicherung

Besonders umstritten ist immer wieder die Frage, ob Kosten für eine Mietausfallversicherung auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Die Mietausfallversicherung schützt den Vermieter vor Einnahmeverlusten durch Mietkürzungen und Mietausfälle. Da damit ein persönliches wirtschaftliches Risiko des Vermieters abgedeckt wird, gehört die Mietausfallversicherung eigentlich nicht zu den umlagefähigen Kosten. Dies wird auch für separat abgeschlossene Mietausfallversicherungen anerkannt. Etwas anders verhält es sich bei Mietausfallschutz als Teil einer Gebäudeversicherung. In diesem Fall wird die Umlagefähigkeit von der Rechtsprechung unter bestimmten Voraussetzungen bejaht. Auch hier gilt natürlich, dass die Umlage durch eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag gedeckt sein muss.


Wie sieht die steuerliche Behandlung aus?

Bei der Betrachtung möglicher steuerlicher Auswirkungen ist zwischen der Vermieter- und der Mieter-Perspektive zu unterscheiden. Beim Vermieter gilt: Kosten einer Gebäudeversicherung, die auf die Mieter umgelegt werden, stellen keine Werbungskosten im Zusammenhang mit der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar. Sie können daher steuerlich nicht geltend gemacht werden. Nicht umlagefähige Kosten sind ggf. im Rahmen anderer steuerlichen Regelungen ansetzbar.

Bei Mietern ist die Situation etwas komplizierter: Bei ausschließlich privater wohnlicher Nutzung der Räumlichkeiten sind Miete und Nebenkosten steuerlich grundsätzlich nicht abzugsfähig – das betrifft auch den in den Nebenkosten enthaltenen Versicherungsanteil. Bei gewerblicher Nutzung oder Nutzung im Rahmen einer Selbständigkeit ist dagegen eine Geltendmachung als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten möglich. Analog gilt das auch für Arbeitnehmer, wenn in der Steuererklärung die Kosten für ein Arbeitszimmer angesetzt werden können. Dann darf auch der auf das Arbeitszimmer entfallende Versicherungskosten-Anteil mit berücksichtigt werden.


Welche Versicherungsbestandteile umfasst eine Gebäudeversicherung?

In der Regel wird eine Gebäudeversicherung als sogenannte „verbundene“ Versicherung abgeschlossen. Sie umfasst dann die Bestandteile Feuerversicherung, Leitungswasserversicherung sowie Sturm- und Hagelversicherung. Zum Teil wird zusätzlich noch ein Elementarschadenschutz vereinbart. Dann sind auch Gefahren durch Naturgewalten wie Überschwemmungen, Erdrutsche, Erdbeben oder Schneedruck mitversichert. Bei selbst bewohnten Objekten wird die Gebäudeversicherung in vielen Fällen mit einer Hausratversicherung verbunden. Bei Mietobjekten macht das allerdings wenig Sinn.

Darüber hinaus gehören zur Gebäudeversicherung häufig noch spezielle Versicherungen, insbesondere:

  • eine Glasversicherung
  • Versicherungen von Photovoltaik-; Solarthermie- oder Wärmepumpenanlagen
  • eine Öltankversicherung bei Gebäuden mit Ölheizung
  • die Haus- und Grundbesitzer-Haftpflichtversicherung
  • Vermieterrechtsschutz
  • eine Mietausfallversicherung
  • manchmal werden auch weitere private Versicherungen des Vermieters wie die private Haftpflichtversicherung oder eine erweiterte Rechtsschutzversicherung mit der Gebäudeversicherung verbunden

Der Umfang des Versicherungsschutzes beeinflusst auch die Kosten. Die vereinbarten Leistungen, die Versicherungssumme und mögliche Selbstbehalte sind wesentliche Faktoren für die Prämienhöhe. Auch Lage, Größe und die Zahl der Wohneinheiten in einem Objekt spielen eine Rolle.

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